^{论异地建设项目投资的确定及项目投资的地区差异}

(卢  明)

随着中国地区的不断发展，越来越多的外国开发商选择在中国投资，而同时也有越来越多的中国企业选择到世界不同地区开发投资。此时作为一个工程投资顾问就会遇到这样一个问题，如何确定不同地区项目总投资差异？作为一个工程投资顾问，其最了解最熟悉的市场一定是公司所在的当地市场，我们往往对建于本地区的工程造价情况较为了解，积累了大量的造价资料，对本地区的工程的投资估算较有把握，而对外地甚至境外的工程就感到难以提供较为准确的投资测算。如何确定异地市场的工程造价，以下几种方法可供参考借鉴。

一、合作联合共享信息法

对于当地建筑市场信息的了解掌握，是工程投资顾问最大的财富。但随着异地投资的不断增加，只了解当地建筑市场信息已经不能适应建筑业发展的趋势。此时，了解异地建筑市场信息即成为了工程投资顾问发展的必然趋势。而了解掌握异地建筑市场信息可通过以下几种方式：

1)       通过在异地建立分公司、办事处得到异地建筑市场信息。如威宁谢国际即是通过在香港、中国、新加坡、韩国、澳洲、英国、法国、西班牙、中东、南非、美国等世界各洲各地通过兼并当地工程投资顾问或设立分公司从而得到全球各地的建筑市场信息。

2)       通过与其他地区的工程投资顾问强强联合从而得到异地建筑市场信息。如利比建筑工料测量师有限公司就与英国的Gardiner and Theobald 和亚太区地Rider Hunt结成一个国际性的环球联盟，从而各取所需使之信息的范围覆盖全球。

3)       通过与在其他地区的咨询单位建立合作关系，定期交流有关市场信息，或在项目所在地的寻求当地同行单位进行合作，获得相关信息和工程投资情况。

通过上述方法一般可以解决异地项目投资估算的主要问题，但是对于项目构成中某些具体价格问题，由于价格的透明度问题，常常还要借助于其他的分析方法予以测算。

二、调整指数法

作为工程投资顾问，我们对于各类工程在本地的造价信息十分熟悉，而同时我们也可以通过各地区的生活水平指数，来推算异地的工程造价。这种方法操作较为简便，可在对于时间要求较高、估价精度要求不严的情况下可以使用。但由于工程项目的复杂性、独立性，而生活水平指数只能反映各地的生活水平、发展水平，只能间接的反映工程造价的差异。这也限制了指数法的使用。

为了提高调整指数法的准确性，我们可以对于不同类型的建筑建立概念模型（例如分别建立办公楼、商场、各类星级酒店、别墅、普通住宅、医院、厂房、公园的工程量模型），并对概念模型进行系统分析，得到人工，材料，设备等各方面在概念模型中的比例。再考虑各地的劳动力指数、材料成本指数等因素，从而得到不同类型的建筑的异地造价信息，再综合考虑工程其他费用、无形资产、不可预见费以及贷款利息、流动资金等费用的因素，得到各地的项目总投资系数。在此我们用以下案例进行说明调整指数法的运用。

 [案例]

我司曾参与某一国际性主题公园在可行性研究报告，需要对在上海项目造价进行确定，由于在国内没有类似工程投资数据，估算时可借用的是在国外的有关工程投资数据，在对此项目的部分投资估算时使用了指数法。

整个主题公园项目的造价由以下几个部分的费用组成：①景点设施费用 ②非景点设施费用③外围开发费用 ④工程其他费用 ⑤无形资产 ⑥不可预见费 ⑦贷款利息 ⑧流动资金费。

我们对此项目造价确定的总体思路是：用已有的几个单体项目的图纸和有关单体项目在国外的造价资料，得到景点设施、非景点设施、外围开发项目在各地的造价比例系数，再考虑工程其他费用、无形资产、不可预见费以及贷款利息、流动资金费用从而得到上海项目总造价与其他地区的比例系数，最后再综合近期已完成项目的造价和规模系数得到上海项目总造价。具体操作如下：

1)       用已有景点设施、非景点设施、外围开发项目的图纸作为依据（除去特殊设备及主题化设备），计算现时当地的建安造价。从而得到景点设施、非景点设施、外围开发项目的建安造价在各地的比例系数。

2)       由于景点设施及非景点设施均涉及到特殊设备及主题化设备，而特殊设备及主题化设备主要均在欧美生产，各地差异不大，按各地费用相同计算。再考虑建安造价及特殊设备、主题化设备费用在已完成工程中分别占景点设施、非景点设施、外围开发项目总价的比例，从而得到景点设施、非景点设施、外围开发项目造价在各地的比例系数。

3)       由于已得到景点设施、非景点设施、外围开发项目造价在各地的比例系数，计取工程其他费用、无形资产、不可预见费，再考虑6项费用分别在已完成工程中占项目总造价的比例，从而得到项目总造价在各地的比例系数。

4)       贷款利息、流动资金费用的计费是以上述项目总造价的费用为依据的，再考虑工项目总造价、贷款利息及流动资金费用分别在已完成工程中占项目总投资的比例，从而得到工程总投资在各地的比例系数。

5)       综合近期已完成项目的造价和规模系数得到上海项目总造价。

此项目工程造价的确定虽未用到劳动力指数、材料成本指数等指数，但实际上工程投资顾问公司分别计算某一单项工程的现时当地建安造价这一步骤相当于通过对概念建筑模型进行系统分析，就是反映了各地的劳动力价格、材料成本差异等因素，而且其准确性更高。如果我们没有几个单项工程的图纸，那么就只能通过考虑各地的劳动力指数、材料成本指数等因素，对项目在国外的造价进行调整估算上海项目的投资。这种方法既有指数法的方便快捷，同时又对不同类型建筑的特点做出了调整，提高了准确性。

三、差异因素分析法

以上方法一般是在已有较准确的当地价格资料情况下使用，如果没有当地价格资料的，我们就只能采用差异因素分析的办法进行测算，另外作为工程投资咨询人员有时需要提供具体设备和材料的价格测算等工作，对于一些设备材料的异地价格，由于价格透明度不高，没有长期大量的数据积累，仅靠询价得到的信息并不准确，也需要我们采用差异因素分析的办法进行测算。

一般建设工程的投资主要由以下几大类费用构成：土地费、配套费、建设管理费、勘察设计及咨询费、土建工程费、安装工程费、建筑设备购置费、装饰工程费、专用（工艺）设备购置及安装费、预备费（不可预见费）。对于同样的工程由于建造的地区不同，因各地的原材料供应、交通运输、人工工资、商务成本、政府的政策、竞争情况、商业习惯等方面的不同均会造成投资差异。下面我们按投资构成探讨造成工程投资的地区差异的因素以及投资差异的估算方法。

1、  土地费地区差异——主要由于当地的土地资源情况、土地开发成本、所在地的区位条件、规划用地指标、供求关系、经济发展前景等因素造成。对于土地费的情况一般在进行工程投资估算时基本上是已知信息。如果尚不明确，也可以利用公开信息进行估算。

2、  配套费地区差异主要由于当地的配套条件、市政配套部门的收费项目和标准造成的，对此可以利用公开信息了解配套部门的收费项目和标准。

3、  建设管理费差异——主要由于当地的人工工资水平、商务成本、政府效率和收取的规费项目和标准不同造成的，对此可以利用公开信息进行分析测算。另外由于建设管理费与建筑安装工程费存在一定的相关性，通常按建筑安装工程费为基数进行估算。

4、  勘察、设计及咨询费差异——主要由于人工工资水平、商务成本差异造成，估算时取决于计划聘请的勘察、设计及咨询单位的来源地，通常按建筑安装工程费为基数进行估算。

5、  土建工程费差异——主要由于当地的人工工资水平、地方材料供应、当地在某些材料使用上的规定、设计、规范标准、文明施工要求等方面不同造成的。土建工程中的沙、石料、墙体材料等，由于其价格构成中运费占的比例很高，能否在项目所在地就近供应对价格影响很大。另外政府某些材料使用上的强制性规定以及文明施工的要求也要予以充分考虑。一般以上常用材料的价格信息透明度较高，可以很方便的得到。对此差异在估算时可通过利用类似工程测算出那些差异大的材料与人工用量，然后乘以价差进行调整。

6、  安装工程费差异——主要由于当地的人工工资水平、设计、规范标准造成，材料价格差异相对较小。对此差异在估算时可通过利用类似工程测算出人工用量乘以价差，加上因设计规范标准差异造成工作内容增减，然后进行调整。

7、  建筑设备购置费差异主要由于经销商情况、竞争情况、供应商的人工工资水平、商务成本、运输费用、产品产地、商业习惯、项目的社会影响等造成。各种品牌的同类设备往往是主要功能相同，而在一些性能参数、外观、规格等方面又有差异，销售方式也不一样，其价格远不如土建工程中主要材料钢筋、水泥的价格那样透明。对设备价格差异在估算时可通过利用某设备在一个或几个地区的已知价格，进行价格差异因素分析，测算目标地区的价格。

8、  装饰工程费差异——主要主要由于当地的人工工资水平、设计、规范与标准、主要装饰材料价格差异造成。对此差异在估算时可通过利用类似工程测算出人工用量和主要装饰材料乘以价差，加上因设计、规范、标准差异造成工作内容增减，然后进行调整。

对于在估算时利用的类似工程与目标工程位于不同国家，除考虑上述差异外还必须考虑需进口的材料差异和关税的差异，如果当地政府对外汇实行严格管制，进行汇率折算时不能完全按官方汇率，而要考虑实际汇率因素。

在此我们用以下案例具体说明差异因素分析法的运用。

[案例]

某开发商拟在香港对某酒店进行装修改造，拟选用KOHLER洁具，需要测算KOHLER洁具香港购置的费用。为了准确地测算价格，我们针对同样的产品同时对KOHLER 在上海及香港的顶级代理经销商询价，并注明所选产品将用于上海或香港的本地工程。

2003年11月28日 KOHLER在香港的独家代理商——安利有限公司回复了我司的询价。KOHLER在上海的经销商于2003年12月4日回复了我司的询价。汇总两地经销商的报价如下：

经销商的报价与合同价一般都存在差异，由于各地的商业习惯不同，这种差异的幅度也不同，为了分析得出香港KOHLER经销商对本工程可能给出的最终价格，我司对产品的来源等情况作了进一步的了解。通过KOHLER在上海设立的亚洲总部了解到：KOHLER 在亚洲地区的生产厂家均设在中国，与上海相比，香港的零售价及面价较上海要高，但所有亚洲经销商在工程上所用的KOHLER产品批发价均由其亚洲总部确定，然后各经销商再考虑自身的情况报价。而亚洲总部批给上海或香港的价格会根据每个项目有所不同，但基本不考虑地区的差异。

首先我们大致推算KOHLER亚洲总部的批价。由于我司过去的项目曾采用过KOHLER的产品，故对KOHLER上海的经销商也较为了解，分析上海经销商的提供报价，我们认为该报价比批价高出10% - 15%，作为管理费与利润。由此我们可以大致推算出香港经销商得到的KOHLER总部的批价。

我们从价格构成内容出发，通过对造成价格差异的主要因素进行分析，由此推算出如果该工程最终向KOHLER香港经销商订货，最可能给到的最终报价。

1.       经销商的房租、人工等管理成本——香港在房租、人工工资等管理成本方面要高出上海很多，香港在这方面是上海的7倍左右，上海经销商一般的销售管理成本为5-10%（视定单金额大小而定），如按平均7.5%计，香港经销商合理的管理成本要按批发价的50%以上考虑。

2.       产品来源地——KOHLER 在亚洲地区的生产厂家均设在中国（浴缸、铸铁制品的厂家设在上海；龙头制品的厂家设在北京；陶瓷制品的厂家设在佛山）。在这一方面，上海经销商在运费上较香港经销商占有一定的优势。对于运费的差异是由于从不同的厂家分别运至上海及香港造成的，而此种差异会由于采用海运、路运火车、路运货车等不同的运输方法而不同。为方便计算将此差异考虑为上海至香港的海运费用及海运保险的费用。上海至香港20’的集装箱的运费约RMB 2,500元，20’的集装箱可装运约28立方米的货物而28立方米KOHLER的货物价值约 RMB 40,000元，海运保险按货值的0.3%计，另考虑货物过境通关、商检、驳运等费用，预计香港供货比上海供货要增加费用约为货物价值的8%。

3.       利润要求——KOHLER 在上海地区大的顶级经销商有5家而在香港只有1家，也就是说对于上海地区的经销商竞争远较香港地区激烈，上海的报价相对比较实，净利润要求一般在货价的3%左右。但香港的经销商则处于相对垄断的地位（只要同其他品牌产品进行竞争），因此他们必定要得到超额利润，对此可能是批价25%左右。

4.       KOHLER 在香港是独家代理，代理商一般还要负责一些产品的宣传和推广工作，在这方面香港经销商要比上海经销商多支出约5%。

5.       关税因素——生产厂家均设在大陆，上海供货不存在关税，香港为自由港，99.9%以上的商品关税为0，洁具产品也不存在关税，该因素不影响供货价格。

综合以上分析得出香港经销商要比上海经销商在相似的批价基础上多加90%，香港经销商的最终报价还会比其得到的批发价高出100%以上，该项目使用KOHLER洁具，我们测算香港购置的价格如下：

通过推算中可以得出香港经销商的初步报价还是留有余地的，这部分的价格差异大小通常是由于当地的商业习惯和经销商策略决定的，对此可视为经销商对于供货合同确定过程中预留的价格谈判下浮空间。

综上所述，作为工程投资顾问面对那些异地工程，在相关资料和价格信息不如本地项目齐全的情况下只要我们充分利用各种信息渠道和现有资料积累，通过综合分析，是完全可以推算异地工程的投资金额。